三月的重庆，阳光和煦。两江新区金山街道，一座由老厂房改造而来的街区——MSG汇星，正焕发新的生机。红橙色的工业风建筑与先锋艺术装置交相辉映，成为街头一道独特的风景。
街角，
一家几平方米的茶饮店内，
店员正低头调制饮品，忙碌且专注；
往里走，
几家商铺内的装修声此起彼伏，
预示着又一批新空间即将亮相。
▲MSG汇星项目。企业供图
三年前，这片70亩的土地还是重庆博奥实业集团有限公司的废弃厂区。如今，它有了一个新名字——MSG汇星，一个“非标商业”新地标，投资达5亿元。
“很多人问，为什么在这里投入重金？”MSG汇星总裁吴春梅坦言，基于三重判断：城市更新政策、“非标商业”趋势、精准的营收测算模型。
城市更新是大势所趋
2023年4月，重庆星极汇潮商业管理有限公司签下一份15年长期租约，计划投入5亿元，将这片废弃厂区改造为商业街区。
彼时，重庆入选首批中央财政支持的城市更新行动试点城市，城市更新提升行动稳步推进。
“城市更新是政策所向、大势所趋，提前布局意味着抢占先机。”吴春梅说。
这一趋势在近期数据中也有所体现。在日前举行的2026重庆城市更新资源对接大会上，一批城市更新项目集中签约落地，其中签约项目中社会资本占比近70％，显示出社会资本在城市更新领域积极参与的态势。
更清晰的发展规划也显现。“以前这里叫加工区一路、加工区二路。现在，随着产业结构调整，项目所在的两江新区金山街道正聚力打造国际时尚消费区，我们锚定了这个方向。”吴春梅说道。
▲MSG汇星项目。陈鑫 摄
“非标商业”的差异化之路
站在MSG汇星项目现场，一街之隔便是砂之船奥特莱斯和宜家家居。这里轨道交通便捷，人流车流络绎不绝，商业与住宅密布，但餐饮娱乐、潮流体验等业态略显不足。
“拿到项目时，我们想的不是凭空再造一个商业体，而是怎么改，才能和周边成熟商圈形成互补。”吴春梅表示，项目定位是做“补位”，打造一个有辨识度的潮流街区。
凭借多年商业运营经验，
MSG汇星团队捕捉到市场痛点：
千篇一律的传统商业体
已让消费者审美疲劳。
他们的解题思路是“非标商业”——与传统购物中心“大而全”的标准化模式不同，“非标”更注重特色空间、主理人品牌等，以“小而美”的差异化体验吸引特定客群。
项目原址为汽车配件工厂，包含两栋办公楼和一个生产车间，粗粝的混凝土结构、动线复杂——这些传统商业地产眼中的“硬伤”，恰恰成为打造“非标商业”的独特基因。
团队随后引入泰国、法国设计团队，将“精制工业风”与“重庆8D山城”特色融为一体，聚焦潮流、艺术、运动三大方向，重点布局主题餐饮、先锋运动、休闲娱乐和特色配套四大业态，致力于打造成沉浸式消费体验场。
▲MSG一角。企业供图
招商逻辑也有不同，更看重店铺的审美力与品牌故事。很多品牌也因看好“非标商业”模式将首店选在这里。据悉，目前已有宠物乐园、海豚咖啡、全球知名足球俱乐部、篮球俱乐部、主题会馆以及主理人品牌入驻，招商进度达85％。
精细账怎么算？
按照规划，企业将在15年租期内投入超5亿元，其中前期改造已投入2亿元，更多的资金留在后续的运营管理。
吴春梅算了一笔账：
前期2亿元主要花在
项目设计、改建和筹开上。
待正式开业后，
项目的收入主要包括
固定租金和商铺销售提成等。
“基于周边成熟商圈的客流、销售数据，以及当前的租金水平。经初步估算，项目预计6至7年可实现盈亏平衡。”吴春梅说。
部分试营业的商家数据印证了团队的初步判断。年前，多家茶饮店内连续出现材料用尽、订单满的情况。每逢周末，MSG街区内人流稳步上升，社交媒体也相继出现相关打卡笔记。
“接下来，我们将持续引进各类展览、活动、主题市集等，让街区持续保持新鲜感。”项目运营副总李红霞表示。
夜幕降临，MSG汇星内的灯光次第亮起，将三年前的那片闲置厂区勾勒出全新的轮廓。从废弃到新生，这不仅是物理空间的再造，更是“非标商业”的创新探索与实践。
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